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| 編輯推薦： |
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讲述中国REITs故事，体现中国REITs特色，发掘中国REITs价值。了解来龙去脉，知晓政策要义，掌握操作方法，理解行业特性，洞悉投资策略，借鉴成功经验。这是聚焦中国REITs模式的原创作品，梳理中国REITs进程的史料集成，探究中国REITs发展的前瞻著作，指导中国REITs实务的操作指南。
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| 內容簡介： |
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REITs是指在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化金融产品，其实质是成熟资产的上市，它将成为股票、债券、现金之外的大类资产配置类别，开辟了一个独立于股市的权益型直接融资市场。 经过长期投资建设，我国已在交通、能源、环保、市政等基础设施领域形成了大量优质资产。发行REITs，可以盘活基础设施存量资产，将募集资金投入新的项目建设，进而形成投资良性循环，促进国内大循环；发行REITs，有利于发展和完善多层次资本市场，吸引保险资金、社保基金、理财资金、居民储蓄等社会资本参与基础设施建设，更好发挥资本市场支持实体经济的功能；发行REITs，可以为社会公众提供收益稳定、风险适中的一种新型金融产品，有利于普通百姓通过购买REITs产品分享改革开放红利。 2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合印发通知，开展基础设施REITs试点，引起了社会各界的高度关注和广泛好评。本书是在这一政策背景下酝酿写作的，集中了政策监管、理论研究、金融机构、原始权益人、工程咨询等方面精英，具有很强的政策性、理论性、创新性和实操性。
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| 關於作者： |
韩志峰，经济学博士，国家发展改革委投资司副司长。长期从事投资管理工作，在改善投资宏观调控、深化投融资体制改革、加强投资法制建设、促进民间投资、推广PPP模式等方面均有扎实的理论基础和丰富的实践经验。积极倡导和推动基础设施REITs试点工作，促进形成投资良性循环。曾获国家发展改革委优秀研究成果奖一等奖。
张峥，北京大学光华管理学院金融学教授、副院长，北大光华中国REITs研究中心执行主任。主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。北大光华REITs课题组的核心成员之一，主持和参与了多篇中国REITs市场研究报告，产生了广泛和深入的影响。作为国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员，参加REITs试点的推进工作。
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| 目錄：
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目 录：
序一 中国基础设施REITs：1096天的绽放 韩志峰
序二 坚持问题导向发展REITs市场 张峥
概述篇
章 REITs起源和发展
第二章 中国REITs的诞生
第三章 中国基础设施REITs前瞻
政策篇
第四章 基础设施REITs试点政策
第五章 投资管理政策
第六章 金融、国资、税收政策
行业篇
第七章 交通、物流及产业园
第八章 能源与新基建
第九章 市政与社会服务设施
实务篇
第十章 REITs基础资产选择
第十一章 REITs产品方案
第十二章 REITs治理结构
第十三章 REITs运营管理
投资篇
第十四章 REITs的投资价值
第十五章 REITs的投资主体
第十六章 REITs的投资策略
第十七章 REITs的投资风险
案例篇
第十八章 上海证券交易所首批REITs项目
第十九章 深圳证券交易所首批REITs项目
附录
附录一 美国基础设施REITs
附录二 亚太区域基础设施REITs
附录三 欧洲基础设施REITs
后记
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| 內容試閱：
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（序一）
中国基础设施REITs：1096天的绽放
2021年6月21日，夏至，太阳直射北回归线。
这一天，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国REITs市场由此正式诞生。无论是在中国投融资体制改革的长河中，还是在中国资本市场的发展史上，这都是一个里程碑式的事件。这一天，也将永久记录在共和国改革开放的史册上。
事非经过不知难。从本世纪初的研究探索，到首批公募REITs产品的面世，其间坎坷曲折、风云变幻。多少人为之呼吁呐喊，多少人为之苦苦求索，多少人为之衣带渐宽，多少人为之痴心不改……九单基础设施REITs产品的呱呱坠地，是所有曾为中国REITs付出过努力的各界人士共同的心血结晶，也是对他们好的回报与致敬！
阳光总在风雨后。从2018年6月21日召开首次基础设施REITs座谈会，到2021年6月21日首批REITs产品挂牌，整整三个寒暑、1096天。难以忘怀的，是领导们的支持与肯定、鞭策与担当；记忆犹新的，是工作组奔赴各地的调研与座谈，是对试点文件字斟句酌的起草与完善；历历在目的，是专家们评审项目时的严格认真，是对申报材料的披沙沥金……基础设施REITs试点初战告捷，既来自于制定政策、审核项目时的缜密与严谨，更来自于“摸着石头过河”的信心与勇气。
一石激起千层浪。基础设施REITs试点政策的出台，引发了高度的社会关注和强烈的市场反响，众多原始权益人、基金、券商等积极投身到这一洪流中来。他们是传播者，从理论到政策，边认真学习、边大力推广；他们是探路人，纵使前路崎岖，毅然栉风沐雨、砥砺前行；他们是“许三多”，尽管困难重重，决然不抛弃、不放弃，用热诚、智慧和执着去化解……正因为有了这样一批矢志不渝的同行者，基础设施REITs之花才能终绽放。
三年再回首，感慨良多。在本书即将付梓之际，在沪深证券交易所的REITs钟声敲响之时，谨向关心、参与、支持中国REITs的所有人，致以崇高的敬礼和深深的谢意。
作为中国REITs试点的参与者之一，既深知其破土而出的来之不易，更深感其未来发展的任重道远。如何把握借鉴国际经验和坚持中国特色的关系？如何实现实体经济和金融资本的有机结合？如何处理基础设施商业价值和公共利益的对立统一？如何构建符合国情、成熟稳定的中国REITs制度体系？如何促进REITs市场的平稳健康发展、维护投资人的合法权益？一系列的焦点、难点问题，既需要在实践中不断探索和解决，亦需要静下心来，钩沉稽古，发微抉隐。
因此，不揣浅陋，萌生了写作本书的想法。经与业内人士交流探讨、集思广益，本书的定位逐渐清晰，内容日趋丰满。讲述中国REITs故事，体现中国REITs特色，发掘中国REITs价值，是本书的基本定位，也是本书独出机杼之处。希望通过这本书，能帮助读者了解中国REITs的来龙去脉、知晓中国REITs的政策要义、掌握中国REITs的操作方法、理解中国REITs的行业特性、洞悉中国REITs的投资策略、借鉴中国REITs的成功经验。本书的酝酿，始于去年仲夏，执笔写作之日，正是REITs试点快速推进之时，相关内容根据试点进展情况及时补正完善。历经近一年的雕琢打磨，希望呈献给读者的，是一本既有宏观视角的高屋建瓴、又有微观层面的条分缕析，既有严肃认真的专业论述、又有浅显易懂的解释说明，紧贴时代、内容鲜活的诚意之作。
爱好由来落笔难。所幸的是，有众多中国REITs的一线参与者加入进来，在REITs的理论研究、政策制定、行业监管和市场实践等方面，他们都是各自领域的佼佼者。饱含对REITs的挚爱与情怀，他们克服繁重的日常工作，花费大量时间和精力，收集资料、撰写文稿、精心修改、字斟句酌。本书是集体智慧的结晶，是共同创作的成果。谨向参与本书写作的所有人员，表达衷心的感谢。
今年春节七天假期，每天都在办公室度过，对书稿进行修改核校。在此过程中，深深感到，尽管作者们付出了巨大心血，但由于中国REITs刚刚起步，也由于水平和资料有限，遗憾和疏漏之处在所难免，希望能够得到广大读者的批评与谅解。另外，全书基本定稿于今年5月底，此后的一些重要进展未能在书中呈现，也是一个小小的缺憾。
中国REITs的推进和本书的写作，也让我与北大光华再续前缘。1985年，有幸进入北大经济学院经济管理系学习，厉以宁老师是我们的系主任，他在迎新会上的谆谆叮嘱仿佛就在昨天。当年的经济管理系，演变成了今天的光华管理学院。这次研究探索REITs的过程中，又与光华紧密合作，得到了刘俏院长、张峥副院长的大力支持。一塔湖图，永驻心间。
当年燕园读书时，厉以宁老师大力倡导企业上市股份制改革，而今已硕果累累。今日，被称为资产上市的REITs刚刚破土，祝愿它能茁壮成长，早日枝繁叶茂。
地上本没有路，走的人多了，也便成了路。
期待着越来越多的中国企业走上REITs之路。
期待着REITs的中国道路越走越宽广。
韩志峰
2021年6月
（序二）
坚持问题导向发展REITs市场
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，正式启动公募REITs试点。《通知》的发布是中国REITs市场建设的里程碑事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩A股市场的注册制试点。
中国公募REITs蓝图正徐徐展开，亟待系统性阐述中国REITs制度设计，指导中国REITs市场实践的作品，本书正是这样一本著作。中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区，其特色在于从基础设施领域开始推进公募REITs试点。我们知道，基础设施和持有型房地产是REITs的两类主要基础资产。从全球发展经验来看，REITs早集中在持有型房地产，现已广泛应用于无线通信、电力、交通、能源、工业园区、物流仓储、数据中心等基础设施领域。应该说，无论从哪里开始试点，理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点工作，既有中国经济发展模式与发展路径的自然驱动，更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。
REITs是直接金融。产品高透明度、风险匹配，以及流动性匹配，是REITs的设计和运作理念。REITs产品定位于不动产项目的成熟期，相比于开发阶段，成熟不动产资产以现金流为基础，透明度高，不易产生估值的分歧。REITs采取强制分红制度，保障了投资者到手现金流与不动产资产经营的强相关性，这一约束条件，使得REITs的价值创造建立在不动产资产的真实经营之上，使得REITs的定价中枢定位于资产的稳定分红以及现金流成长性。权益型REITs公开上市交易，目的是将有风险的永续现金流证券化，对接长期资金，满足投资者的流动性需要，实现了投融资的风险匹配和流动性匹配。
中国基础设施REITs试点把握了中国REITs市场建设的性问题。从基础设施领域入手，直接回应了基础设施投融资体制以及资产管理市场的补短板需求，充分体现了金融服务于实体经济。公募REITs试点坚持市场化原则，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例等具体规则参考成熟市场规则制定，试点的制度设计充分把握了REITs制度设计的本质特征。
本书聚焦于两个重要的主题，中国基础设施REITs的制度设计，以及中国基础设施REITs的市场实践。本书重点回答了这些问题：为什么基础设施REITs是中国REITs市场建设的必由之路？如何搭建基础设施REITs的制度架构？哪些行业领域是中国基础设施REITs的发展重点？如何发起、设立、申报和发行基础设施REITs？基础设施REITs操作实务中有哪些要点需要关注？中国基础设施REITs的投资价值在哪里？怎样投资中国基础设施REITs？已发行基础设施REITs有哪些特色？全球基础设施REITs有哪些发展经验？本书包括六篇，分别是概述篇、政策篇、行业篇、实务篇、投资篇和案例篇，另附基础设施国际经验介绍，形成了本书的完整体系框架。
本书以问题为导向，体现中国特色，讲中国故事。改革开放四十多年，中国经济进入了高质量发展的新发展阶段，在实现社会主义现代化的道路上，中国经济社会发展面临诸多挑战，其中，解决不动产投融资市场中资金需求与供给的结构性错位问题迫在眉睫，而建设中国公募REITs市场则是破题的关键。本书详细介绍了中国REITs制度的探索进程，全面阐述了中国公募REITs市场的制度设计，深入解读了中国基础设施REITs的政策体系。我们可以看到，中国REITs市场建设，不是在“白纸上作画”，需要考虑经济增长、高质量发展、防范风险的权衡取舍，需要协调国有资产管理、税收、土地、行业、金融等各方面政策，其复杂性不言而喻。本书的作者来自政策、学术和实务界，深度参与了中国基础设施REITs市场的规划与设计，他们从现实出发，从中国的问题出发，对照问题，解决问题，勇于探索与实践。将研究成果和实践经验以著作的形式呈现，目的是为中国基础设施REITs试点提供行动指南，推动中国REITs市场的长期健康发展。
2017年至今，在刘俏教授的倡议和组织下，由北京大学光华管理学院的学者、研究人员，以及国内外政策、实务界专家等组成的北大光华REITs课题组，在“光华思想力”平台的支持下，相继推出了《中国REITs白皮书》系列研究报告，出版《中国REITs市场建设》，全面深入地论述了中国REITs市场建设的意义、制度设计与实现路径等重要问题，受到广泛关注与高度认可。之后，课题组设立北大光华中国REITs研究中心并发起中国REITs论坛，持续地推进相关领域的研究。
2018年6月21日，我有幸参加了国家发展改革委投资司召开的基础设施REITs座谈会，介绍了REITs的定义、特点和发展概况。2019年3月和4月间，参与了国家发展改革委投资司和中国证监会债券部组织的基础设施REITs联合调研小组，在京津冀、长三角、粤港澳、海南等地区进行了大量调研。调研之后，刘俏教授、我，以及北大光华课题组的成员，分别参加了由国家发展改革委和中国证监会举办的多次研讨，调研报告和试点文件的起草工作，以及试点推出之后的研究工作。身处伟大的时代，能够参与一项具有重大意义的工作，与有荣焉！
中国公募REITs市场建设不会是一蹴而就，但“千里之行始于足下”，对于REITs市场建设的相关问题，例如产品设计、估值定价、治理结构、管理人能力建设、税制、国资转让、扩募机制、杠杆率等，应理性看待，科学分析。基础设施REITs试点启动是一个突破，随着试点工作顺利推进，在政策、学术，以及行业各界的共同努力下，不断积累经验，完善制度规则和行动方案，中国REITs市场将成为中国资本市场的重要组成部分，有效助力中国经济的高质量发展。
张峥
2021年6月
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